Городской центр аренды недвижимости «Аренда-Мариуполя»

0629 49-39-39
Поиск
Поиск по карте
Недвижимость:
 Посуточно  Долгосрочно
Район:
Вид:
Комнат: - 1 - 2 - 3 - 4+
Вид:
Курорт:
Вид:
Цена от: до

Новости

23.03.2012

Если площади под сдачу большие и нужно «делить» объект

Как известно, с 1 января 2012 года предпринимателям запрещено сдавать в аренду больше 300 кв.м. нежилой (100 кв.м. – жилой) площади и оставаться на едином налоге.

Некоторые собственники недвижимости решили не использовать различные способы сберечь свой единый налог, отказавшись не только от упрощенной системы, но и от предпринимательства вообще.

Такие владельцы крупных объектов сдают недвижимость как физические лица и платят 15 (17)% налога на доходы. Они делят недвижимость на «кусочки», не превышающие 300 (100) кв.м., и сдают их в аренду «проверенным» единщикам. А те в свою очередь сдают их в субаренду.

Но данный способ не всегда может быть выгоден. Для граждан – плательщиков налога на доходы физических лиц введено понятие «минимальная сумма арендного платежа» (абз. 2 пп. 170.1.2. Налогового кодекса Украины). Под эту норму Кабмин разработал Методику определения минимальной суммы арендного платежа. Согласно методике органы местного самоуправления имеют право установить этот самый «минимум» арендной платы на недвижимость. Если такой минимум установлен, то арендаторы (налоговые агенты) владельца площадей обязаны удержать налог на доходы, исходя из этой минимальной суммы. В такой ситуации способ с субарендой становится экономически совсем не привлекательным.

В связи с этим для собственников недвижимости предлагаются два способа, один из которых можно использовать для оптимизации таких отношений.

Первый – самый простой. Тем, кто решил оставить единый налог и перейти на общую систему, нужно остаться предпринимателем (не закрывать свое предпринимательство). А тем собственникам, которые не являются предпринимателями – зарегистрироваться. Зачем это нужно? Если гражданин сдает недвижимость как предприниматель, то у него не может быть налогового агента при сдаче недвижимости в аренду. Таким образом, размер арендной платы предприниматель на общей системе устанавливает сам и самостоятельно уплачивает с нее налоги. То есть Методика определения минимальной суммы арендного платежа для предпринимателей-арендодателей не действует.

Для тех же собственников недвижимости, которые сдают площади как просто физические лица, может подойти «модифицированный» способ – через комиссию. Согласно ст. 1011 Гражданского кодекса Украины одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за плату совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. То есть, вместо нескольких договоров аренды собственник недвижимости заключает столько же договоров комиссии, по которым поручает сдать свою недвижимость в аренду. А арендаторы (то есть, комиссионеры) – единщики сдают имущество (по кусочкам до 100 (300) м2) не в субаренду, а в аренду.

Тогда, если нет аренды, то норма закона о минимальных размерах арендной платы не действует и недвижимость можно спокойно «дробить» и сдавать через комиссию, устанавливая экономически обоснованные суммы и ставки.

Тимур Крюков, юрист
г. Киев
http://s-d.com.ua/